Porady

Rynek wtórny czy pierwotny? Jakie mieszkanie będzie dla Ciebie najlepsze? – CZĘŚĆ I

Tym wpisem zaczynam serię wpisów poradnikowych — o tym, jak kupić mieszkanie, tak by być zadowolonym, czyli z odpowiednim wskaźnikiem cena/jakość, rynek wtórny czy pierwotny. Z odpowiednim dopasowaniem wymagań do naszych możliwości. Bazując na porównaniu mieszkań z rynku wtórnego do mieszkań od dewelopera. Obiektywnie, bez laurek, bez bezmyślnego krytykowania, rzetelnie. Ostrzegam, że artykuł jest bardzo długi, jednak jeśli zależy Ci na tym, by dobrze wybrać powinieneś go przeczytać, nie będziesz żałować.

Słowem wstępu

Nie uwzględniam w porównaniu mieszkań w kamienicy, gdyż mieszkanie w kamienicy to coś zupełnie innego niż mieszkanie w jakimkolwiek bloku, jednak jeśli już teraz Cię ten temat interesuje odsyłam do Architekt Na Szpilkach i jej bezbłędnej serii o tym, jak kupić i wyremontować mieszkanie w kamienicy.
Ostrzegałam, że artykuł będzie długi, jeśli interesuje Cię samo porównanie to przejdź do części „Porównanie cech architektonicznych i użytkowych mieszkań na rynku wtórnych i pierwotnym”, jednakże zachęcam do przeczytania całej treści wpisu, wyjaśnia ona kwestie historyczne oraz aspekty społeczne stojące za nami w przypadku podejmowania decyzji o kupnie nowego mieszkania. W kolejnej części znajdziesz krótki poradnik finansowy, który wskaże, na jakie mieszkanie Cię stać, wartościowe wskaźniki cena/jakość (za co płacę?) oraz proste pytania mogące pomóc w podjęciu ostatecznej decyzji.

Nierzetelni

Długo zastanawiałam się, czy w ogóle ten temat poruszać, czy jest sens. Przy obecnej modzie na mieszkania od dewelopera, większość przestała zwracać uwagę na jakość. Inną kwestią jest, że artykuły, które znalazłam w necie na podobny temat są nierzetelne (albo mało rzetelne, bo każda liszka swój ogon chwali, albo są zamawiane pod konkretne serwisy, czyli stronnicze), krótkie, nie wyczerpują tematu, śliskie kwestie są z reguły rozstrzygane na rzecz nówek od deweloperów.

Napisałam ten artykuł, bo chcę uświadamiać na ten temat, chcę zebrać całą moją wiedzę w jednym miejscu i obalić najpopularniejsze mity. Chcę Ci pomóc w wyborze najlepszego dla Ciebie rozwiązania. Nie chcę negować sensu kupowania w nowym budownictwie, nie chcę też dyskredytować nowego budownictwa całościowo, różni deweloperzy różnie podchodzą do swojego biznesu, nie każdy z nich chce Cię zrobić w konia i zarobić na Tobie krocie (niestety prawie każdy tego chce ;) ). Dla niektórych nowe budownictwo może być sensownym wydatkiem. Najważniejsze jest to, by być świadomym i by nie podejmować decyzji, o jednym z największym dla większości z nas wydatków, pochopnie.

 

Rys historyczny

Zanim zacznę porównywać rynek wtórny z pierwotnym, chciałabym wyjaśnić jedną sprawę. Bloki budowane w PRL nie były budowane w celach biznesowych (czyli duży zysk, niskie koszty), ale po to, by zapewnić mieszkania co ważniejszym osobom np. służbie milicyjnej, urzędnikom, nauczycielom, lekarzom itp. Mieszkania te musiały być dopasowane do konkretnych potrzeb liczebnych wtedy rodzin. Dlatego wiele mieszkań w blokach z przełomu lat 50/60 ma duże mieszkanie, od 50 do 80 m2. Takie bloki są naj naj naj (również domy z tamtych lat sa naj naj naj, solidne prawie jak bunkry).

Standardy budowlane były wtedy bardzo restrykcyjne, grube mury, piony wentylacyjne przechodzące przez każdy pokój w mieszkaniu. Tego w obecnym budownictwie w ogóle nie ma. Proponuje dokształcić się w zakresie wentylacji mechanicznej, grawitacyjnej i konsekwencji braku wentylacji, a wyjaśni to, czemu wiele osób ma wodę na szybach w swoich nowych mieszkaniach. Mieszkania te mają wszystkie poniższe plusy i praktycznie niewiele minusów. Dużo ciekawsza opcja niżeli mieszkanie z bloku budowanego w latach 70, czyli tzw. wielka płyta. Najgorzej na wtórnym rynku mieszkań wychodzą bloki budowane za czasu boomu budowlanego, czyli początek 21 wieku, aż do 2008 roku, kiedy to popyt na mieszkania był ogromny a podaż niewystarczająca, przez co deweloperzy budowali mnóstwo osiedli kosztem jakości, za to z zabójczo wysokimi cenami, wiadomo business is business, nastawienie na zysk w przypadku mieszkań od deweloperów jest czymś naturalnym, klient końcowy liczy się mniej. Lepiej być tego wszystkiego świadomym, zanim się kupi mieszkanie do użytku własnego.

 

Porównanie cech architektonicznych i użytkowych mieszkań na rynku wtórnych i pierwotnym

Do porównania – „Rynek wtórny czy pierwotny” będę wykorzystywać best options, czyli bloki z wczesnego PRL-u oraz nowe budownictwo od 2016 do 2018 roku występujące na terenie Łodzi. Tak by było najuczciwiej. Pominę też nieco problemy wynikające z mieszkań od spółdzielni bądź takich ze wspólnotą mieszkaniową, jedno i drugie ma swoje wady i zalety, ale to opiszę porządnie w kolejnym artykule, który będzie o tym, jak kupić mieszkanie na rynku wtórnym.

Układ mieszkania

rynek wtórny rynek pierwotny

+ stare bloki były tak projektowane i ustawiane na działkach, by położenie względem stron świata nawet w przypadku małych mieszkań było dobre (chociażby nigdy na północ, ręki nie dam sobie uciąć, że takowych nie ma, ale z mojego researchu wynika, że nie ma), mieszkanie dwustronne jest raczej standardem w mieszkaniach powyżej 40 m2

– rozkład mieszkania o ile jest dobry, jest dobry, a jak nie jest dobry to wiadomo, że trzeba coś z nim podziałać, co w mieszkaniach w starym budownictwie jest trudne, wymagane są pozwolenia, bo wiele ścian między pokojami okazuje się nośnymi.

+ widna kuchnia, zawsze z oknem, nawet jeśli ma tylko 6 m2 to okno musi być i koniec, w tamtych latach aneksy kuchenne nie istniały.

+ metraż jest, jaki jest, przez zakupem mierzysz i wiesz ile tego dostaniesz do ręki, co również w przypadku niezgodności może działać na Twoją korzyść.

– małe balkony (o ile trafi się balkon)

– maksymalnie 1/3 dostępnych mieszkań na dane osiedle ma odpowiednie położenie względem stron świata, czyli np. wschód + południe albo południe + zachód oraz miksy tych pierwszych, jeśli jednak okna są tylko na północ, albo tylko na wschód to raczej nic fajnego (no chyba, że ktoś lubi mrok w mieszkaniu). Okna wychodzące tylko na jedną stronę, przez co przewietrzenie mieszkanie jest praktycznie nierealne, bez klimatyzacji w upalne lato może być bardzo ciężko. Mieszkania z dobrą ekspozycją i dwustronne są zdecydowanie droższe i znikają, zanim budowlańcy zdążą wbić łopatę w ziemię.

+ można tak rozplanować sobie rozkład mieszkania by był do nas idealnie dopasowany (bez architekta ani rusz, no chyba, że ktoś lubi potem sobie pluć w brodę)

– kuchnia praktycznie zawsze jest bez okna, jako aneks kuchenny

– przekłamany metraż, podaje przykład — mieszkanie według oferty jest sprzedawane w stanie deweloperskim jako 50 m2 i w rzeczywistości ono tyle ma, ale mierzone po ścianach wydzielających odrębne mieszkanie, puste, bez ścian wewnętrznych, a na owe może nam być potrzebne od 3 do 5 m2. Czyli płacisz za 50m2 a w rzeczywistości po wykończeniu masz 45-47m2.

+ duże balkony

 

Lokalizacja

rynek wtórny rynek pierwotny

+ bloki z lat 60 były budowane w najlepszych lokalizacjach, jedynych wolnych i sensownych, które spełniały restrykcyjne wymagania

+ blisko ciągów komunikacyjnych, drogi dojazdowe z asfaltową jezdnią i chodnikiem to standard

+ blisko starych blokowisk były budowane przedszkola, szkoły i przychodnie

+ stare bloki to głównie centrum, bliżej do pracy, miejsc rozrywek, sklepów, restauracji itp

– lokalizacje słabe ze względu na ceny działek w miastach oraz braku większego wyboru, słabe, bo daleko od centrum, a jeśli w centrum to w mało ciekawych/bezpiecznych okolicach, brak sensownych dróg dojazdowych, te o dobrej lokalizacji są piekielnie drogie

– takowe lokalizacje uniemożliwiają wyjście, chociażby na spacer z dzieckiem w wózku poza teren osiedla, bo, tak czy siak, wszędzie jest daleko, więc lepiej sobie dojechać autem, nie mówiąc już o zakupach gdzie do najbliższego sklepu potrafi być bardzo daleko

 

 

Prywatność i cisza

rynek wtórny rynek pierwotny

+ duża odległość między blokami, sąsiedzi nie zaglądają Wam w okna

+ grube ściany między mieszkaniami, porządne stropy i odpowiedni układ mieszkania gwarantuje wytłumienie dźwięków pochodzących od sąsiadów

– hałasy dobiegające od ulicy i okolicznych chodników, rozmowy sąsiadów pod oknem z rana przy parkingu to mało przyjemna sprawa

– ciasna zabudowa co oznacza niską prywatność, okna w okna sąsiadów, tyczy się połowy mieszkań, plus wszystkich na parterze — zero prywatności

– cienkie ściany (konieczne oszczędności powierzchni i funduszy) pomiędzy mieszkaniami oznaczają możliwość usłyszenia, kiedy sąsiad pierdnie ;)

+ ze względu na lokalizację z reguły są to ciche i przytulne osiedla, mniej zagęszczone osobowo, bez upierdliwych babć wystających i jazgoczących pod wejściem do klatki od 6 rano

 

 

Dodatkowe udogodnienia

rynek wtórny rynek pierwotny

+ komórka lokatorska w piwnicy przypadająca na każde mieszkanie, spokojnie pomieści rowery, wózek i choinkę

+ duża ilość miejsc parkingowych wokół, do których łatwo jest się dostać (o ile nasz blok nie jest zgettoizowany)

– brak oddzielnych pomieszczeń na rowery

– brak garaży poddziemnych

– brak windy, praktycznie w większości przypadków, jedynie bloki 5 piętrowe takowe mają, a to rzadkość

– komórek lokatorskich jest niewiele i są dodatkowo płatne

+ nawet jeśli nie masz komórki lokatorskiej zawsze możesz skorzystać ze wspólnego składziku na rowery, takich bajerów w starym budownictwie nie ma

– większość osiedli nie zapewnia na swoim terenie miejsc parkingowych albo zapewnia ich odpowiednio niewielką ilość, tak by koniecznym było wykupić miejsce parkingowe w garażu podziemnym

+ można wykupić miejsce w garażu podziemnym, które może być składzikiem na graty przy okazji

+ winda od poziomu -1 aż do samej góry

 

 

Założenia projektowe / wykończenie

rynek wtórny rynek pierwotny

+ mocne mury, dobre fundamenty, przejedzie obok takiego bloku czołg a budynek nawet nie drgnie

+ perfekcyjna wentylacja wynikająca z pionów wentylacyjnych w prawie każdym pokoju, wtedy sam ciąg załatwia sprawę wymiany powietrza w pomieszczeniu, nawet jeśli mieszkasz w głośnym miejscu nie musisz latem otwierać okien, by wychłodzić wieczorem mieszkanie

+ wysokość 2,8m to standard, taka wysokość zapewnia naprawdę fajną jakość powietrza plus lepsze wrażenia przestrzenne, brak uczucia mieszkania w klatce

+ te budynki w większości są już po termomodernizacji oraz wszelkich naprawach dachu, odnowieniu klatek, wymianie drzwi wejściowych, drzwi do piwnic, domofonów, czyli na najbliższe 25 lat nie potrzeba w nich nic robić i na pewno się nie rozsypią

– budynek nowy, który jeszcze się rusza i nie osiadł w stopniu wystarczającym, nie wysechł do końca, powoduje problemy, gdy robimy wykończeniówkę mieszkania od razu jak tylko zostanie skończona budowa. Mogą nam popękać ściany, zejść tynk w narożnikach, nieestetycznie odstawać płyty gk, to są normalne aspekty nowego budownictwa, to samo jest w nowo wybudowanych domach jednorodzinnych, pospiech nie jest zalecany

– założenie projektowe jest po prostu złe, obecne technologie budowlane zakładają najcieńsze wymagane ściany dzielące mieszkania, co powoduje, że słychać sporo między mieszkaniami

– materiały wykończeniowe np. elewacyjne albo przestrzeni wspólnej są najniższej jakości, mają tylko wyglądać i za to „mają tylko wyglądać” trzeba płacić więcej, biznes mocno nastawiony na rentowność oznacza redukowanie wydatków do minimum, po 10 latach takowy blok zaczyna wyglądać strasznie, on się po prostu sypie

+ wysokość 2,6 to standard, co też nie wychodzi źle w porównaniu np. do bloków z wielkiej płyty

 

Estetyka i otoczenia

rynek wtórny rynek pierwotny

-+ okrutnie brzydkie elewacje typu pomarańczowy tynk baranek z błękitnym dekorem, można sobie oczy wydłubać patrząc na nie, na szczęście te budynki, których termomodernizacja odbyła się nie więcej niż +- 5 lat temu mają już przyjemną jasnobeżową albo szarą elewację bez zbędnych oczojebnych dodatków

+ zielone okolice, sporo starych i wielkich drzew zapewnia jeszcze większy poziom prywatności i zacienienia

– podwórka są z reguły niezadbane i wyglądają mało ciekawie

– brak jakiegoś ciekawego zagospodarowania przestrzeni wokół bloku, jedynie czego można się spodziewać to chodnika z kostki brukowej i jednej ławeczki

-+ może być ładnie jak na wizkach, ale równie dobrze i często się zdarza, że deweloper nie realizuje założeń projektowych i jest wtedy lipa, bo przecież za to zapłaciłeś, a reklamacji nie uwzględniają ;)

– mała ilość drzew dookoła

+ apartamentowce wyglądają z reguły bardzo ładnie, proste bryły ze stylistycznie poprawnymi elewacjami

 

Bezpieczeństwo

rynek wtórny rynek pierwotny

-+ niski poziom bezpieczeństwa wynikający z braku zabezpieczeń np. ochrony, ale część osiedli ma zainstalowane monitoringi, także odstraszacz jest

+ mieszkania na parterze, tak czy siak, są powyżej poziomu terenu min o metr, nikt nam nie sięgnie od ręki do pokoju i nie pokradnie różnych rzeczy

+ monitoring, ochrona i portiernia zapewniają wysoki poziom bezpieczeństwa (względny, czy skuteczny to już różnie z tym bywa)

-+ osiedla grodzone zapewniają najwyższy poziom bezpieczeństwa, ale przy okazji tworzą problemy w tkance miejskiej społeczności, o których możesz przeczytać w dalszym akapicie

– mieszkania na parterze są tak naprawdę na poziomie terenu, także zostawienie otwartych drzwi tarasowych może się skończyć tym, że stracimy ubrania i inne prywatne rzeczy dosyć szybko

 

 

Sąsiedzi

rynek wtórny rynek pierwotny

+ od razu wiadomo, na co się piszemy, wystarczy sprawdzić, w jakim stanie jest klatka, pogadać z sąsiadami, najlepiej jakąś straszną panią, będzie wiedzieć wszystko i chętnie nam opowie o sąsiadach

 

– kot w worku. Nic nie wiadomo na temat naszych przyszłych sąsiadów. Nie można też zakładać, że będą porządni, bo stać ich na mieszkanie w nowym budownictwie. Nie można niczego zakładać. Ryzykowne mocno.

 

 

Czas oczekiwania

rynek wtórny rynek pierwotny

 – krótki, co poniekąd jest minusem, bo jak tylko mieszkanie kupisz musisz jak najszybciej je wyremontować (o ile trzeba) i w nim zamieszkać co by nie płacić czynszu itd. za nic

+krótki, co poniekąd jest plusem, bo jeśli potrzebujesz na szybko mieszkania, to od kupna nawet w miesiąc się uwiniesz z formalnościami i ewentualnym remontem

– długi czas oczekiwania, co jest poniekąd minusem, gdy potrzebujemy mieszkania od ręki za gotówkę, bo oferty nowego budownictwa, które się od razu nie sprzedały są po prostu najsłabsze na osiedlu, albo najdroższe

+ długi czas oczekiwania, co jest poniekąd plusem, bo możemy przygotować odpowiednie zasoby potrzebne do wykończenia mieszkania, typu projekt, pieniądze, ekipę, bez pośpiechu, w międzyczasie nie płacąc czynszu

 

Status prawny

rynek wtórny rynek pierwotny

-+ do sprawdzenia, często problematyczny, wiele mieszkań jest sprzedawanych po spadkowych bądź w trakcie rozwodu, albo takich, na które założona jest hipoteka, takie sytuacje są problematyczne i wydłużają proces formalny, ale nie koniecznie muszą uniemożliwiać kupno albo być ryzykowne dla kupującego

 

-+ status prawny z reguły jasny, ryzyko wtopy niskie, znane są jednak przypadki pozaciąganych kredytów, a budynek nie przeszedł odbioru, albo deweloper przed oddaniem mieszkania „zbankrutował”

 

 

Aspekt społeczny

Nowe budownictwo jest koniecznie, rozrastają się miasta, przybywa mieszkańców, muszą więc deweloperzy wypełniać misję — zapewnienia odpowiedniej bazy mieszkaniowej dla mieszkańców danego miasta. Bez nowego budownictwa duża część ludzi nie miałaby po prostu gdzie mieszkać. Widać to po popycie i podaży, podaż rośnie wolniej niż popyt, czyli możliwości na rozwijanie tego biznesu cały czas są ogromne.

To, co mi się nie podoba to ten podział na lepszych i gorszych, tych co mieszkają w starym budownictwie oraz tych, którzy mieszkają w nowym. Pogłębia się on z roku na rok, z ogradzania osiedli nie ma żadnego pożytku, oprócz tego złudnego, bądź powodującego jeszcze większe patologie społeczne — poniżej macie linki do rozpraw na ów temat, które jasno opisują problemy wiążące się z tym procesem gettoizacji. Gettoizacja dotyczy również starych blokowisk, które coraz częściej również się odgradzają, właśnie przez to, że odgradzanie stało się po prostu modne. Jeśli miałabym kupować mieszkanie na rynku pierwotnym to nie chciałabym by było jak to getto, na prawdę, nie chciałabym przyczyniać się do pogłębiania owych problemów społecznych. Niestety obecnie na tę kwestię nie mamy większego wpływu.

 

 

Część druga

W kolejnej części znajdziesz krótki poradnik finansowy, który wskaże, na jakie mieszkanie Cię stać, wartościowe wskaźniki cena/jakość (za co płacę?) oraz proste pytania mogące pomóc w podjęciu ostatecznej decyzji. Opiszę też różnicę w kosztach całościowych w przypadku kupowania mieszkania na kredyt bądź za gotówkę. Nie mam jednak zielonego pojęcia, kiedy się pojawi obiecany wpis, aktywna produkcja kolejnej córki (zdecydowanie brzmi lepiej niż kolejna ciąża) daje mi mocno w kość i na pisanie po prostu brak mi energii. ;)

 

Pozdrawiam serdecznie.

Monika P.

Źródła:
http://wyborcza.biz/biznes/1,147758,18390722,oto-historia-branzy-deweloperskiej-w-polsce.html?disableRedirects=true
http://wiadomosci.wp.pl/zamkniete-osiedla-strefa-bezpieczenstwa-czy-problem-dla-miast-6027706256347777a
http://problemymieszkaniowe.blogspot.com/2014/06/pozytywne-i-negatywne-aspekty-gated_8.html
http://bazhum.muzhp.pl/media//files/Uniwersyteckie_Czasopismo_Socjologiczne/Uniwersyteckie_Czasopismo_Socjologiczne-r2012-t-n7/Uniwersyteckie_Czasopismo_Socjologiczne-r2012-t-n7-s25-46/Uniwersyteckie_Czasopismo_Socjologiczne-r2012-t-n7-s25-46.pdf

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Save

Podobne wpisy

Z szacunkiem do historii #3 – renowacja szkl... Dziś wpis króciutki, ale konkretny. W okolicach czerwca poprzedniego roku znalazłam na pobliskim śmietniku starą, zniszczoną szklarnię z IKEI. No po p...
Wszystkie odcienie zieleni #2 – salon… Czy zieleń do salonu to dobry wybór? Jasne, stonowane odcienie zieleni uspokajają, tchną w nas wiarę i nadzieje, a odcienie intensywne dodadzą nam twó...
Wesołych Świąt! /wizualizację na powyższą kartkę świąteczną przygotował mój kochany mąż... Zapisz Zapisz Zapisz Zapisz Zapisz Zapisz
Poprzedni wpis

4 komentarze

  • Reply Justyna Maj 23, 2017 at 16:39

    Bardzo merytoryczny wpis, mnóstwo informacji, ale niestety, widać brak obiektywności. Tzn ja wiem, że bloger obiektywny być nie musi, ale na początku tekstu narzekasz na pisane pod deweloperów artykuły, a później niektóre z Twoich akapitów nie są obiektywne 😉

    Aczkolwiek wciąż – bardzo dużo ciekawej treści, nad którą warto się zastanowić przed zakupem mieszkania 🙂 Dobrze, że ktoś wreszcie tknął ten temat!

    • Reply Monika P. Maj 23, 2017 at 19:57

      Dzięki za komentarz. Starałam się być obiektywna, ale to nie jest takie proste jak się wydaje. Jedna z pierwszych wersji były zbyt pochwalna dla deweloperki, kolejna za to dla rynku wtórnego. Ta ostatnia jest najbardziej wyważoną wersją jaką udało mi się uzyskać. A i tak każdy się już pewnie domyślił jakie jest moje osobiste zdanie na ten temat, no trudno 😛

  • Reply Ewa Lipiec 14, 2017 at 13:21

    Bardzo dobry wpis 😀 Patrząc na doświadczenia znajomych, jeśli chodzi o zakup mieszkania z rynku pierwotnego,, zdecydowanie wybrałabym wtórny 🙂 Pierwotny tylko w przypadku gdyby stać mnie było na zakup fajnego metrażu za gotówkę..

  • Reply Kasia Wrzesień 2, 2017 at 12:26

    Nie wiem, co się lepiej opłaca, ale ja stawiam na nowe budownictwo 🙂

  • Dodaj komentarz