Wynajem nieruchomości wiąże się z koniecznością precyzyjnego uregulowania stosunków prawnych pomiędzy wynajmującym a najemcą. Jedną z form zabezpieczenia interesów właściciela lokalu jest umowa najmu okazjonalnego, która w ostatnich latach zyskuje na popularności z uwagi na swoje korzystne rozwiązania prawne. Przy odpowiednim sporządzeniu umowa ta może istotnie ograniczyć ryzyko problemów związanych z eksmisją nieuczciwego lokatora. Artykuł omawia główne aspekty najmu okazjonalnego, wskazując, kiedy jego zawarcie może być szczególnie korzystne.
Co to jest umowa najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego to szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego, uregulowany w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów. W odróżnieniu od standardowego najmu, opiera się ona na złożeniu przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia lokalu. Taka konstrukcja prawna znacząco przyspiesza i ułatwia procedurę ewentualnego usunięcia najemcy z lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy.
Najem okazjonalny zarezerwowany jest tylko dla osób fizycznych wynajmujących lokal w celach niezwiązanych z działalnością gospodarczą. Wynajmujący musi również zgłosić umowę do właściwego urzędu skarbowego w terminie 14 dni od daty jej zawarcia. Niedopełnienie tego obowiązku skutkuje utratą przywilejów wynikających z tej formy najmu.
Korzyści wynikające z umowy najmu okazjonalnego
Główną zaletą umowy najmu okazjonalnego jest ochrona prawna właściciela nieruchomości. Dzięki załączonemu oświadczeniu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, wynajmujący nie musi uzyskiwać wyroku eksmisyjnego wobec najemcy. Wystarczy nadanie klauzuli wykonalności przez sąd, co znacznie przyspiesza i upraszcza całą procedurę eksmisyjną.
Kolejnym atutem jest możliwość pełniejszego uregulowania wzajemnych obowiązków stron. Umowa najmu okazjonalnego pozwala na uzgodnienie szczegółowych warunków korzystania z lokalu, w tym zasad jego utrzymania, odpowiedzialności za szkody czy warunków wypowiedzenia. Takie zapisy minimalizują ryzyko nieporozumień i ułatwiają dochodzenie roszczeń w przypadku sporów.
Kiedy najemca powinien zdecydować się na najem okazjonalny?
Decyzja o podpisaniu umowy najmu okazjonalnego bywa korzystna również z punktu widzenia najemcy, szczególnie przy wynajmie długoterminowym. Zawarcie takiej umowy może budować zaufanie między stronami, a także zwiększać komfort mieszkania na stabilnych zasadach.
Najem okazjonalny jest szczególnie rekomendowany w sytuacji, gdy najemca posiada inne miejsce zamieszkania, które może wskazać jako lokal alternatywny w razie konieczności opuszczenia wynajmowanego mieszkania. Osoby zmieniające miejsce zamieszkania w celach zawodowych lub studenckich mogą w ten sposób uniknąć ewentualnych konsekwencji prawnych, wynikających z nieporozumień z właścicielem lokalu.
Jakie warunki musi spełniać najem okazjonalny?
Podstawowym warunkiem skuteczności najmu okazjonalnego jest jego sporządzenie w formie pisemnej. Do umowy należy załączyć m.in.: oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, dokument wskazujący inny lokal, w którym najemca może zamieszkać w razie opróżnienia wynajmowanego lokum oraz oświadczenie właściciela tego lokalu o wyrażeniu zgody.
Warto zaznaczyć, że niemożność wskazania lokalu alternatywnego oraz brak zgody jego właściciela uniemożliwia zawarcie skutecznej umowy najmu okazjonalnego. Należy również pamiętać o obowiązku zgłoszenia zawarcia umowy do urzędu skarbowego przez właściciela lokalu, co warunkuje ważność umowy na gruncie przepisów szczególnych.
Procedura sporządzenia umowy najmu okazjonalnego
Proces zawarcia umowy najmu okazjonalnego wymaga zachowania określonych formalności. Pierwszym krokiem jest sporządzenie pisemnej umowy najmu, w której precyzyjnie określone są prawa i obowiązki stron. Następnie najemca zobowiązany jest do uzyskania aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji w razie konieczności opuszczenia wynajmowanego lokalu.
Kolejnym wymogiem jest przedstawienie dokumentu wskazującego lokal zastępczy oraz zgody jego właściciela. Dokumenty te należy dołączyć do umowy w formie załączników. Całość dokumentacji powinna zostać zgłoszona przez wynajmującego do urzędu skarbowego w terminie 14 dni. Niedopełnienie tego obowiązku skutkuje utratą praw wynikających z konstrukcji najmu okazjonalnego i może rodzić problemy w przypadku potrzeby egzekucji opuszczenia lokalu.
Najczęstsze błędy przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego
Jednym z najczęstszych błędów jest brak formy aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji lub jego niewłaściwe sformułowanie. Wymóg ten jest obligatoryjny i jego pominięcie skutkuje nieważnością całej konstrukcji najmu okazjonalnego jako szczególnej formy ochrony praw wynajmującego.
Innym powszechnym błędem jest niewskazanie lokalu zastępczego lub brak pisemnej zgody jego właściciela. Brak któregokolwiek z tych elementów uniemożliwia skorzystanie z uproszczonej procedury eksmisyjnej. W praktyce zdarza się również, że właściciele zapominają o obowiązku zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego, co skutkuje uznaniem jej za zwykłą umowę najmu i koniecznością prowadzenia standardowej procedury eksmisyjnej.
Warto także zwrócić uwagę na poprawność zapisów zawartych w umowie, w tym dotyczących czasu trwania najmu, zasad wypowiedzenia oraz obowiązków stron. Nieczytelne, niepełne lub niejednoznaczne zapisy mogą skutkować sporami i trudnościami w ich interpretacji przed sądem.
Więcej praktycznych porad prawnych można znaleźć na stronie www.krolfrackiewicz.pl.
Informacje zawarte w tym artykule mają charakter wyłącznie ogólny i edukacyjny. Nie stanowią one profesjonalnej porady prawnej i nie mogą zastąpić konsultacji z kwalifikowanym prawnikiem. Przed podjęciem jakichkolwiek działań na podstawie treści zawartych w tym artykule, należy skonsultować się ze specjalistą w celu uzyskania indywidualnej porady dostosowanej do konkretnej sytuacji.
Materiał partnera
