Nowe zasady rozliczania ciepła – co musisz o nich wiedzieć?

Nowe zasady rozliczania ciepła mają sprawić, aby koszty ogrzewania w budynkach wielolokalowych były dzielone bardziej proporcjonalnie. Obejmują między innymi minimalny i maksymalny koszt zmienny oraz obowiązek stosowania urządzeń umożliwiających zdalny odczyt najpóźniej od 1 stycznia 2027 r. Minimalna opłata nie jest karą za zakręcenie grzejników, lecz mechanizmem uwzględniającym ciepło przenikające między lokalami.

Dlaczego zmieniono zasady rozliczania ciepła?

Podstawę zmian stanowią przepisy ustawy Prawo energetyczne, w szczególności art. 45a, oraz rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z 7 grudnia 2021 r. Regulacje są związane także z wdrażaniem unijnych wymogów dotyczących efektywności energetycznej i indywidualnego rozliczania zużycia ciepła.

Chodzi o to, aby mieszkańcy ponosili koszty odpowiadające nie tylko wskazaniom urządzeń w ich lokalach, lecz także rzeczywistemu funkcjonowaniu całego budynku. Ciepło przenika przez ściany, stropy i piony instalacyjne. Lokal z zakręconymi grzejnikami może więc częściowo korzystać z ogrzewania sąsiednich mieszkań. Zjawisko to określa się jako pasożytnictwo cieplne. Bez mechanizmu minimalnego kosztu część obciążeń mogła być przenoszona na osoby, które normalnie korzystały z centralnego ogrzewania.

Co dokładnie się zmieniło?

Przepisy rozróżniają ciepłomierze i podzielniki kosztów ogrzewania. Ciepłomierz jest przyrządem pomiarowym, natomiast podzielnik nie mierzy bezpośrednio ilości energii w rozumieniu przepisów metrologicznych. Służy do podziału kosztów ciepła zakupionego przez budynek. Wybór rozwiązania zależy od rodzaju instalacji oraz od tego, czy montaż jest technicznie możliwy i opłacalny.

Rozliczenie według powierzchni lub kubatury pozostaje rozwiązaniem stosowanym wtedy, gdy montaż ciepłomierzy albo podzielników jest technicznie niewykonalny lub nieopłacalny. Nie należy mylić tego z podziałem rachunku na koszty stałe i zmienne. Koszty stałe mogą być rozliczane na przykład według powierzchni, natomiast koszty zmienne zależą od przyjętej metody, wskazań urządzeń i obowiązujących limitów.

Rozporządzenie wymaga także uwzględniania współczynników wyrównawczych związanych z położeniem lokalu. Mieszkanie narożne, poddasze lub lokal nad nieogrzewaną piwnicą może mieć większe straty ciepła niż lokal położony w środku budynku. Szczegółowy sposób obliczeń powinien wynikać z regulaminu rozliczeń przyjętego dla konkretnej nieruchomości.

[​picture_1]

Minimalny koszt zmienny – czy to kara?

Minimalny koszt zmienny nie jest karą ani mandatem. To część kosztów przypisana do lokalu nawet wtedy, gdy jego grzejniki są ustawione na minimum lub pozostają zakręcone. Wynika z faktu, że mieszkanie nadal korzysta z ciepła dostarczanego przez sąsiednie lokale, części wspólne, piony instalacyjne i przegrody budowlane.

W materiałach dotyczących nowych zasad jako punkt odniesienia wskazuje się temperaturę bazową około 16°C. Nie oznacza to, że każdy mieszkaniec ma utrzymywać dokładnie taką temperaturę ani że rachunek będzie jednakowy dla wszystkich. Wysokość kosztu zależy od kosztów ogrzewania konkretnego budynku, przyjętej metody rozliczeń oraz parametrów lokalu.

Wprowadzenie minimalnego poziomu ma ograniczyć sytuacje, w których wskazania podzielnika wynoszą zero, choć lokal nie jest całkowicie odizolowany cieplnie od reszty budynku. Z kolei maksymalny koszt zmienny chroni mieszkańca przed obciążeniem przekraczającym techniczne możliwości dostarczenia ciepła do danego lokalu. Oba limity mają charakter wyrównawczy, a nie sankcyjny.

Jakie obowiązki mają zarządcy i mieszkańcy?

Za prawidłowy wybór metody rozliczeń, gospodarowanie ciepłem i organizację systemu odpowiada właściciel lub zarządca budynku. Jego obowiązki obejmują w szczególności:

• Aktualizacja regulaminu – dokument powinien określać metodę podziału kosztów, limity minimalne i maksymalne oraz sposób postępowania w sytuacjach nietypowych.
• Analiza techniczna i ekonomiczna – przed wyborem urządzeń należy ocenić możliwość ich montażu, koszty instalacji i przewidywane korzyści.
• Informowanie mieszkańców – użytkownicy powinni otrzymać informacje o metodzie rozliczeń, danych wykorzystywanych do obliczeń i zakresie indywidualnego rozliczenia.
• Organizacja montażu i odczytów – zarządca odpowiada za wyposażenie lokali w wymagane urządzenia oraz zapewnienie ich prawidłowej obsługi.

Mieszkaniec powinien udostępnić lokal w celu montażu, wymiany, kontroli lub odczytu urządzenia. Niedostępność lokalu albo ingerencja w podzielnik może skutkować rozliczeniem zastępczym, odszkodowaniem lub obciążeniem według zasad określonych w ustawie i regulaminie. Wymiana grzejnika również nie powinna odbywać się bez uzgodnienia z zarządcą, ponieważ instalacja centralnego ogrzewania jest elementem nieruchomości wspólnej.

Jaki jest harmonogram zmian?

Najważniejsze daty można ułożyć w następującej kolejności:

1. Od 22 maja 2021 r. obowiązują zmienione przepisy Prawa energetycznego dotyczące wyposażenia budynków i indywidualnego rozliczania ciepła.
2. Od 24 grudnia 2021 r. obowiązuje rozporządzenie określające między innymi warunki techniczne i ekonomiczne stosowania urządzeń oraz zasady ustalania kosztów.
3. W okresie przejściowym mogą funkcjonować urządzenia bez zdalnego odczytu, jeżeli zostały wcześniej zamontowane i spełniają wymogi właściwe dla danego systemu.
4. Do 1 stycznia 2027 r. urządzenia służące do rozliczeń powinny zostać dostosowane tak, aby umożliwiały zdalny odczyt.

Termin 2027 r. dotyczy przede wszystkim funkcji urządzeń, a nie automatycznego wprowadzenia jednej identycznej metody rozliczeń we wszystkich budynkach. Szczegóły nadal wynikają z rodzaju instalacji, regulaminu nieruchomości oraz zasad określonych w Prawie energetycznym.

Dla mieszkańca oznacza to bardziej złożony system, ale także większą przejrzystość i ograniczenie skrajnych różnic między lokalami. Racjonalne korzystanie z ogrzewania nadal wpływa na część zmienną rachunku, jednak całkowite zakręcenie grzejników nie wyłącza udziału w kosztach ogrzewania budynku.