Kierownik budowy jest potrzebny do formalnego zakończenia inwestycji, a nie tylko do osiągnięcia stanu surowego. Jego rola obejmuje nadzór nad pracami, prowadzenie dokumentacji oraz podpisanie oświadczenia o zgodności obiektu z projektem. W praktyce kończy się dopiero wtedy, gdy budowa zostanie skutecznie zgłoszona do zakończenia albo inwestor uzyska pozwolenie na użytkowanie.
Stan surowy nie kończy pracy kierownika
Stan surowy zamknięty oznacza, że budynek ma wykonaną konstrukcję, dach oraz zamontowaną stolarkę zewnętrzną. Nie jest to jednak formalny koniec budowy. Po tym etapie pozostają między innymi instalacje, izolacje, tynki, posadzki, elementy stałe oraz odbiory wymagane przed rozpoczęciem użytkowania obiektu.
Zgodnie z art. 57 Prawa budowlanego kierownik budowy składa przy zakończeniu inwestycji oświadczenie o zgodności wykonania obiektu z projektem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowę lub zgłoszenia oraz przepisami. Potwierdza również uporządkowanie terenu budowy. Bez tego dokumentu inwestor może mieć problem ze skutecznym zgłoszeniem zakończenia budowy lub uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.
Dlatego nie należy utożsamiać końca współpracy z kierownikiem z zakończeniem stanu surowego, deweloperskiego ani nawet wszystkich robót wykonawczych. Wyznacznikiem jest formalne zakończenie procesu budowlanego i przygotowanie kompletnej dokumentacji.
Dlaczego kierownik jest potrzebny aż do odbioru?
Po wykonaniu konstrukcji nadal powstają elementy, których prawidłowość może wpływać na bezpieczeństwo budynku i zgodność z projektem. Kierownik powinien kontrolować prace, koordynować ich kolejność oraz dokumentować istotne zdarzenia w dzienniku budowy. Dotyczy to także robót zanikających, czyli takich, które po zakończeniu zostaną zakryte i trudniej będzie je sprawdzić.
Na końcowym etapie jego zadania obejmują między innymi:
- odbiór i sprawdzenie instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych, gazowych, grzewczych oraz wentylacyjnych,
- kontrolę robót zanikających, takich jak izolacje, instalacje prowadzone w przegrodach i warstwy posadzkowe,
- prowadzenie i uporządkowanie dziennika budowy oraz dokumentacji powykonawczej,
- zebranie protokołów badań, sprawdzeń i odbiorów wymaganych przy zakończeniu inwestycji,
- przygotowanie oświadczenia o zgodności wykonania obiektu z projektem i przepisami.
Zakres dokumentów zależy od rodzaju obiektu i procedury jego zakończenia. Przy zgłoszeniu zakończenia budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie mogą być potrzebne także inwentaryzacja geodezyjna powykonawcza oraz protokoły dotyczące instalacji. Kierownik nie zawsze składa dokumenty w imieniu inwestora, ale musi przygotować i podpisać te elementy, za które odpowiada jako uczestnik procesu budowlanego.
Kierownik budowy a inspektor nadzoru – czym różnią się te funkcje?
Kierownik budowy prowadzi budowę po stronie organizacyjnej i technicznej. Inspektor nadzoru inwestorskiego reprezentuje interes inwestora i kontroluje jakość oraz zgodność robót. To nie są zamienne funkcje.
| Cecha | Kierownik budowy | Inspektor nadzoru |
|---|---|---|
| Cel funkcji | Organizuje i prowadzi budowę zgodnie z projektem oraz przepisami. | Kontroluje budowę w interesie inwestora. |
| Relacja z inwestorem | Wykonuje ustawowe obowiązki związane z prowadzeniem robót. | Sprawdza jakość prac, materiały i odbiory na zlecenie inwestora. |
| Obowiązkowość | Jest wymagany przy inwestycjach, dla których przepisy nakazują jego ustanowienie. | Zwykle jest fakultatywny, chyba że jego ustanowienie nakazano w decyzji. |
| Łączenie funkcji | Nie może jednocześnie pełnić funkcji inspektora nadzoru inwestorskiego. | Nie może być jednocześnie kierownikiem tej samej budowy. |
Zakaz łączenia tych funkcji wynika z art. 24 Prawa budowlanego. Kierownik odpowiada za prowadzenie procesu budowlanego, a inspektor ma kontrolować realizację inwestycji z perspektywy inwestora.
Co zrobić przy zmianie kierownika w trakcie budowy?
Zmiana kierownika jest możliwa, także po stanie surowym, ale nie powinna powodować przerwy w formalnym nadzorze. Inwestor musi zadbać o przejęcie obowiązków przez nową osobę i aktualizację dokumentacji.
Procedura powinna obejmować następujące kroki:
- Ustępujący kierownik dokonuje wpisu w dzienniku budowy dotyczącego zakończenia pełnienia funkcji i przekazuje inwestorowi dokumentację.
- Nowy kierownik zapoznaje się z projektem, dziennikiem budowy, protokołami oraz rzeczywistym stanem robót.
- Nowy kierownik składa oświadczenie o przejęciu obowiązków, a zmiana zostaje odnotowana w dokumentacji budowy.
- Inwestor zawiadamia właściwy organ nadzoru budowlanego, zwykle powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego, zgodnie z wymaganiami dotyczącymi zmiany uczestnika procesu budowlanego.
Przy przejęciu budowy warto sporządzić szczegółowy protokół. Powinien opisywać zaawansowanie robót, wykonane odbiory, zauważone nieprawidłowości oraz stan dokumentacji. Nowy kierownik nie powinien podpisywać potwierdzenia prawidłowości prac, których nie mógł zweryfikować.
Przerwa w nadzorze może oznaczać konieczność wykonania odkrywek. Jeżeli poprzedni kierownik nie odebrał zbrojenia, izolacji, stropu lub instalacji przed ich zakryciem, nowy może zażądać odsłonięcia tych elementów. W zależności od sytuacji potrzebna może być także opinia techniczna lub ekspertyza. Oznacza to dodatkowe koszty, opóźnienia i ryzyko problemów przy końcowym odbiorze.
Budowa bez kierownika, gdy jego ustanowienie jest wymagane, może skutkować interwencją organu nadzoru budowlanego, wstrzymaniem robót oraz trudnościami z wykazaniem prawidłowego przebiegu inwestycji. Odpowiedzialność kierownika dotyczy jego własnych obowiązków, ale inwestor nie może przerzucić na niego oceny robót, których ten nie widział i nie mógł udokumentować.
Wyjątek dla domu do 70 m²
Przy wolno stojącym, parterowym domu jednorodzinnym o powierzchni zabudowy do 70 m², którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, możliwa jest uproszczona procedura, w której kierownik budowy nie jest obowiązkowy. Inwestor przejmuje wtedy odpowiedzialność za kierowanie budową na zasadach określonych w przepisach.
Nie oznacza to jednak, że każdy mały dom można budować bez kierownika. Znaczenie mają wszystkie warunki ustawowe i tryb realizacji inwestycji. Jeżeli projekt lub decyzja wymagają ustanowienia kierownika, sam metraż nie wystarczy do skorzystania z wyjątku.
Poza tym szczególnym przypadkiem kierownik powinien prowadzić budowę od jej rozpoczęcia aż do przygotowania dokumentów końcowych i podpisania oświadczenia wymaganego przy zakończeniu inwestycji. Oszczędność wynikająca z rezygnacji po stanie surowym jest zwykle pozorna, ponieważ ryzyko braków w dokumentacji i kosztownych odkrywek pozostaje po stronie inwestora.
